Dòng tiền đổ vào BĐS sẽ tăng mạnh trong thời gian tới?

Đó là nhận định của các chuyên gia nghiên cứu thuộc CBRE Việt Nam vừa đưa ra trong một báo cáo đánh giá việc biến động tỷ giá đồng tiền Việt Nam đang tác động như thế nào đến thị trường BĐS trong nước.

Thị trường BĐS nhà ở Việt Nam do nguồn cung trong nước chiếm phần lớn, với nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, do đó giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ. Tuy nhiên, giá bán sẽ bị ảnh hưởng khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

Các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Nguyên nhân của vấn đề

Trong các ngày 12 -19/8/2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) đã nâng tỷ giá liên ngân hàng USD/VNĐ thêm 1% lên 21.890, và cùng lúc nâng biên độ tỷ giá từ +/-1% lên +/-2% (12/8) và lên +/- 3% (19/8). Sau các biến động này, Đồng Việt Nam đã mất 5% giá trị kể từ đầu năm 2015, là mức giảm giá theo năm lớn nhất kể từ 2011.

Diễn biến trên xảy ra chỉ sau công bố của Trung Quốc gần đây về giảm giá đồng Nhân dân tệ so với đồng USD vào các ngày từ 11-13 tháng 8 năm 2015. Trước lần giảm giá vừa qua, Đồng Việt Nam tương đối ổn định, giảm giá chưa đến 2% mỗi năm so với đồng USD trong giai đoạn 2012-2014, trong bối cảnh lạm phát thấp và thặng dư thương mại.

CBRE cho rằng lần giảm giá vừa qua của Đồng Việt Nam do các nguyên nhân chính sau: Nỗ lực của SBV trong việc hỗ trợ cán cân thương mại hiện ghi nhận mức thâm hụt 3,52 tỷ USD; Các nước trong khu vực đã giảm giá đồng tiền mạnh mẽ trong 12 tháng qua (cao nhất tới 28%);  Việc Trung Quốc phá giá đồng Nhân dân tệ đã làm gia tăng quan ngại của Việt Nam về việc mất vị thế cạnh tranh hàng xuất khẩu với Trung Quốc; Đồng USD đã mạnh lên so với các đồng tiền lớn khác trong khi Fed dự định tăng lãi suất trong năm nay.

Áp lực đối với giá bán nhà ở?

Báo cáo trên cho thấy thị trường BĐS nhà ở Việt Nam do nguồn cung trong nước chiếm phần lớn, với nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chỉ chiếm chưa đến 10%, do đó giá bán trung bình thị trường ít chịu tác động của biến động tiền tệ.  Tuy nhiên giá bán sẽ bị ảnh hưởng khi việc giảm giá đồng tiền làm lạm phát gia tăng.

Theo quan sát, giá bán bất động sản nhà ở trong thời gian qua chịu tác động bởi các yếu tố cung – cầu bất động sản nhiều hơn là chịu tác động của tỷ giá. Đồng Việt Nam giảm giá trung bình mỗi năm từ 0,9% đến 5,8% trong 5 năm qua , trong khi giá chung cư (tại Hà Nội) giảm từ 11% đến 13% mỗi năm trong vòng 5 năm qua.

Bên cạnh đó, các dự án đã và đang xây dựng có thể không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá do chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là chi phí đã xảy ra trong quá khứ. Tuy nhiên, các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán do chi phí bằng tiền đồng sẽ cao hơn, nhất là khi chi phí tính bằng tiền USD.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, lợi nhuận mục tiêu thông thường được tính bằng tiền USD, do đó có thể có áp lực phải tăng giá bán bằng tiền đồng – mặc dù rủi ro biến động tỷ giá thường đã được tính tới khi lập kế hoạch tài chính cho dự án. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng điều này không ảnh hưởng nhiều đối với mặt bằng chung thị trường do tỷ lệ các dự án do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện là nhỏ so với tổng nguồn cung thị trường.

Tăng nguồn vốn đầu tư vào BĐS

​ Theo đó, BĐS vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Các dự đoán về việc tăng lãi suất điều hành của Mỹ đã làm tăng giá đồng USD và làm giảm tính hấp dẫn của vàng, giá vàng đã giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm vào đầu tháng 8 vừa qua.

Các nhà đầu tư trong nước có tiền đồng nhàn rỗi sẽ chuyển sang quan tâm tới bất động sản nhiều hơn, đặc biệt là các cơ hội đầu tư có khả năng sinh lời ngay từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định, để giúp họ bảo toàn tài sản trong bối cảnh đồng tiền có thể tiếp tục biến động.

Trong đó, người nước ngoài có thể ít bị tác động bởi việc giảm giá đồng Việt Nam trong các quyết định đầu tư mua nhà, do từ trước khi đồng Việt Nam mất giá gần đây, BĐS Việt Nam đã được coi là tương đối hấp dẫn do giá thấp hơn và tỷ lệ sinh lời cao hơn so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hong Kong.

CBRE cho rằng người nước ngoài tại thời điểm này quan tâm nhiều hơn đến các loại hình bất động sản được mua và cách thức quy trình để mua hơn là về giá cả, hai tháng kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực.

Theo dự báo của các chuyên gia, Trung Quốc hiện là đối tác thương mại lớn nhất của Việt Nam, do đó đồng Nhân dân tệ giảm giá chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến cán cân thương mại giữa hai nước, vốn đang thâm hụt về phía Việt Nam.

Trên các thị trường quốc tế, xuất khẩu của Việt Nam sẽ có thể giảm đi khả năng cạnh tranh so với Trung Quốc, đặc biệt với các mặt hàng như may mặc, dệt và thủy hải sản. Thị trường trong nước cũng sẽ bị ảnh hưởng, do các doanh nghiệp Việt Nam vốn đã khó khăn trong việc cạnh tranh với các hàng hóa giá rẻ từ Trung Quốc, nay khi hàng hóa Trung Quốc còn rẻ hơn thì các doanh nghiệp nội địa sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn.

Lĩnh vực du lịch có thể bị ảnh hưởng, do đồng Nhân dận tệ yếu đi sẽ ảnh hưởng đến khả năng người dân Trung Quốc đi du lịch tại nước ngoài. Tuy nhiên, về lĩnh vực bất động sản, chúng tôi cho rằng có thể không có quá nhiều tác động do vốn đăng ký đầu tư của Trung Quốc vào Việt Nam là khoảng 8 tỷ USD , nhưng chủ yếu thuộc các lĩnh vực sản xuất, khai thác và hạ tầng.